2014年上海基層警察申論熱點：房地產走到轉型路口

在上�；鶎泳�察考試中，考生們需要多關注當前的社會熱點，有一些申論熱點問題是一直以來存在的。截至目前，全國部分城市房地產或明或暗放松了限購。地方政府的救市沖動始終存在，而國家對于房地產市場采取分類調控的方針，并無大的動作。那么，當前房地產市場 處于什么樣的狀態(tài)?未來走勢如何?日前，在世界華人不動產學會2014年年會上，專家學者就相關問題展開論述。下面考德上公培招警考試網就擷取其中精華，供大家學習參考。

房子的投資屬性要降低

南京大學教授 高 波

近10年來，房地產業(yè)在快速、大規(guī)模增長的過程中，積累了不少問題。例如，建筑業(yè)出現嚴重的產能過剩，尤其是三、四線城市，普遍供大于求;房地產投資品的屬性受到社會廣泛追捧，而對房地產的居住屬性重視不夠;地方政府過度依賴土地財政及房地產開發(fā)流轉環(huán)節(jié)的稅收，而房地產保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。

當前，中國經濟正處于轉型升級的關鍵時期，而房地產業(yè)已走到十字路口。面對上述問題，房地產業(yè)亟須轉型升級。

在房地產業(yè)的行業(yè)結構上，要從以開發(fā)為主逐步轉向服務為主，伴隨著市場集中度的進一步提高，迫使大量房地產企業(yè)從開發(fā)商轉向服務商。近10年來，房地產開發(fā)投資的高速增長，出現了房地產大規(guī)模開發(fā)的格局。與此同時，房地產服務業(yè)發(fā)展嚴重不足，具有巨大的發(fā)展?jié)摿�和空間。

在房地產市場體系建設上，要從主要關注增量市場轉向增量市場和存量市場并重，在保持一定水平增量開發(fā)的同時，必須采取措施切實盤活存量。

對于增量房地產市場，應十分注重房地產開發(fā)的綠色、節(jié)能、品質提升和精細化。對于存量房地產市場，要推動不動產登記工作，注重房地產資產的運營和管理，提高房地產使用效率。

在房地產功能和投資理念上，既要充分發(fā)揮房地產的使用價值，又要促使物理上不能流動的房地產實體轉變?yōu)榻洕�上可以流動的房地產證券。

長期以來，由于缺乏優(yōu)質的金融產品和投資工具，以及國民“有土斯有財”的觀念，房地產成為居民的主要投資品。在今后，必須大力培植房地產債券、房地產信托等金融工具，不斷完善房地產金融體系，使人們的投資行為由過度追逐房地產實體轉變?yōu)橥顿Y房地產證券，從而降低對實體房地產的投資需求。

在空間上，要破除房地產市場城鄉(xiāng)分割的格局，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產市場。隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實施，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的構建和不動產登記制度的完善，農村房地產將逐步具備公開交易的條件，農村房地產的使用價值和財產價值將逐步顯現。這將使農民的經濟地位得以提升，并對城市房價產生平抑作用。

在市場與政府的關系上，要讓市場扮演重要角色，政府盡量減少不當干預。尊重市場規(guī)律，使房地產市場在房地產資源配置中起決定性作用。以財稅體制改革為突破口，使地方政府收入更多來自于增值稅、消費稅、資源稅、環(huán)境稅和房地產稅等稅種，降低對土地財政和房地產開發(fā)流轉環(huán)節(jié)稅收的依賴，也為政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服務建立穩(wěn)定的財源。

恐慌性賣房幾乎不會出現

中國社科院經濟研究所所長 裴長洪

當下，中國經濟將告別過去30多年的高速增長，進入換擋期，未來一段時期將實現中高速增長。這樣的經濟新常態(tài)必然帶來房地產市場的新常態(tài)。

目前幾乎所有的市場表現都呈現出下降的趨勢。房地產投資增長速度在下降，房地產投資占整個固定資產投資的比重在下降，房地產銷售額、銷售面積都在下降。房價從去年出現了初始分化，三、四線城市在下降，一、二線城市也出現松動。今年以來，下降的趨勢更加明顯了。

種種跡象表明，在未來一段時間樓市將回歸理性區(qū)間。從投資來講，應保持合理的或者適度增長，比如每年10%—15%的增速;從價格來講，應當保持平穩(wěn)，特別是一、二線城市房價企穩(wěn)，不再有大幅度的增長。這就是房地產市場呈現出的新常態(tài)。

新常態(tài)將帶來新變化，突出表現在各個市場主體都需要糾正不同程度的資產錯配現象。首先，部分房地產開發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷，房企將迎來新一輪兼并重組。其他一些涉足房地產的工商企業(yè)，也將適時從市場中撤出。一些商業(yè)銀行也將糾正過去在房地產領域過度配置資源的問題，調整自身的信貸政策。

再說居民，新常態(tài)將促使居民改善其資產負債表。擁有多套住房的居民也將調整投資渠道，出售部分房產。有人擔心，房價一路走低，賣房的風險在不斷積累。我認為，風險不可能一點沒有，但可控。理由是房價不會跌到50%這樣一個幅度。而所謂的風險，是住房的價格跌到了賣掉房子都還不起貸款的程度，那時才會出現恐慌性的拋售，這樣的幾率很小。

既然房地產市場的新常態(tài)已經來臨，政府應該適度調整調控政策，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步放棄過多的行政性干預，有條件、有區(qū)別地取消限購，取消交易過程中限制性稅收。

另外，政府保障房的政策也要改變。目前各級地方政府幾乎主要采用大規(guī)模建設的方式提供保障房，這樣容易出現融資難、周轉慢的問題。因此在建設之外，也可以采取先購買存量房然后以優(yōu)惠的方式，例如房租補貼、優(yōu)惠出售等，提供給保障對象。

市場仍有巨大供給空間

清華大學房地產研究所所長 劉洪玉

今年上半年房地產市場出現回落，預示著先前過熱的樓市開始向理性回歸。從短期變化來看，行業(yè)經濟活動整體放緩趨勢明顯，投資增速回落，新開工面積下降，商品房銷售降溫，企業(yè)商品房庫存壓力加大。

雖然房地產市場的這種短期下行態(tài)勢會對宏觀經濟產生一定的負面影響，但應該看到，這是房地產市場在經歷了2013年高速增長之后向均衡水平自發(fā)調整的過程，是社會各界普遍歡迎的向理性回歸的過程，支撐房地產市場發(fā)展的經濟社會基本面因素沒有發(fā)生根本性的變化，政府和社會各界應該對房地產市場抱有信心，也應該對當前的市場變化保持淡定的心態(tài)和彈性應對的策略。

對房地產市場長期發(fā)展的信心首先來自我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展。近年來我國城鎮(zhèn)化率雖然不斷提高，但畢竟剛剛超過50%，而且城鎮(zhèn)化的質量也有待提高，未來尚有很大的發(fā)展?jié)摿�。今年政府工作報告又明確提出解決“三個一億人”的問題。這些都預示著以農村居民市民化為主要特征的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐將不斷加快，而在這個過程中必將釋放大量的生產、生活和社會活動建筑空間需求，因此整個房地產市場仍有巨大的供給空間。

對房地產市場的長期發(fā)展抱有信心，還源自產業(yè)轉型升級的發(fā)展?jié)摿Α?

過去，在房地產市場上取得利潤相對簡單，催生了整個行業(yè)的粗放型發(fā)展，對房屋質量和居住品質的關注不夠。然而，現有的市場調整已經預示著粗放式開發(fā)難以為繼，未來轉型升級的一大方向就是產品結構的轉變。房屋本身不僅要質量過關，而且要更加注重舒適、便利、低碳、節(jié)能，滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。同時，我們現有的大部分新建成區(qū)域，普遍存在著公共和商業(yè)配套設施短缺的問題，需要花大力氣去不斷完善。

轉型升級的另一個方向是產業(yè)鏈的延展，從單純的開發(fā)銷售，轉到持有運營管理，即從房地產開發(fā)商向房地產資產運營管理服務商的轉變。只有實現了這樣的延展或轉變，才有可能為房地產資產證券化和房地產金融的深度發(fā)展，為促成眾多的中小型房地產投資者從直接投資到間接投資的轉變創(chuàng)造條件。

希望以上內容可以幫助到正在備考的考生們，考德上公培招警考試網預祝大家在基層警察考試中取得優(yōu)異成績!